Belo Horizonte chegou em setembro de 2026 com a maior alta acumulada dos aluguéis residenciais entre as quatro capitais acompanhadas pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), da Fundação Getulio Vargas (FGV). Nos últimos 12 meses, os preços avançaram 7,88% na capital mineira, acima dos resultados registrados no Rio de Janeiro (5,77%), Porto Alegre (4,36%) e São Paulo (4,35%).
O resultado chama atenção porque a capital mantém uma pressão acumulada superior à das demais cidades pesquisadas, mesmo depois de apresentar sinais recentes de desaceleração. Em agosto, os aluguéis de BH haviam subido 1,05% em apenas um mês, levando a variação anual a 8,47%. Em setembro, o índice mensal ficou estável, em 0%, e a alta acumulada recuou para 7,88%.
Na média das quatro capitais, o IVAR registrou aumento de 5,08% em 12 meses. O indicador considera os valores efetivamente praticados em contratos residenciais, incluindo novas locações e contratos existentes.
A diferença entre as capitais levanta uma dúvida importante: quais fatores estão mantendo os aluguéis de Belo Horizonte pressionados?
Em entrevista ao Minuto News, o economista Matheus Dias, do Instituto Brasileiro de Economia da FGV (FGV IBRE), explicou que a combinação entre oferta limitada, demanda por moradia e dificuldades de acesso ao financiamento imobiliário ajuda a compreender o comportamento dos preços.
Por que os aluguéis estão subindo em Belo Horizonte?
Segundo Matheus Dias, uma das principais explicações está na dificuldade de ampliar a oferta de imóveis disponíveis para locação na mesma velocidade em que cresce a procura por moradia.
O economista observa que capitais concentram empregos, universidades e atividades econômicas capazes de atrair novos moradores. Entretanto, o aumento da demanda pode acontecer muito mais rapidamente do que a construção de novos apartamentos, um processo que exige planejamento, investimento e anos de execução.
Outro fator apontado por Dias é a destinação dos imóveis. Parte das unidades disponíveis pode ser direcionada à venda ou a modalidades de locação consideradas mais rentáveis pelos proprietários, como o aluguel por temporada, em vez de permanecer no mercado residencial tradicional.
Para o especialista, esse conjunto de fatores pode ajudar a explicar por que Belo Horizonte apresenta aumentos mais intensos que os registrados nas outras capitais do IVAR.
Com o financiamento imobiliário mais caro, famílias que pretendiam adquirir a casa própria podem decidir adiar a compra e continuar no mercado de aluguel. Essa procura adicional encontra um mercado no qual a expansão da oferta não acontece imediatamente.
“É importante dizer que o impacto dos juros é diferente daquele provocado pelos índices de inflação usados nos contratos. Enquanto indicadores como IPCA e IGP-M podem servir de referência para reajustes contratuais, as taxas de juros influenciam principalmente o custo do financiamento e a decisão de comprar ou continuar alugando”, ressaltou Matheus.
Construção de imóveis volta a crescer, mas a pressão sobre os aluguéis continua
O comportamento da construção civil acrescenta uma questão à análise.
De acordo com levantamento da Brain Consultoria divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Belo Horizonte e Nova Lima registraram 3.052 lançamentos de unidades residenciais entre janeiro e abril de 2026. O resultado representa crescimento de 89,45% em relação ao mesmo período de 2025.
Apesar da expansão, os números não significam necessariamente maior disponibilidade imediata de imóveis para locação.
Os lançamentos correspondem a empreendimentos colocados no mercado, muitos deles ainda em construção. Além disso, os dados reúnem duas cidades e abrangem unidades destinadas à comercialização, sem identificar quantas serão posteriormente oferecidas para aluguel.
Na avaliação de Matheus Dias, a ampliação da oferta imobiliária pode contribuir para reduzir a pressão sobre os preços, mas seus efeitos dependem do tempo necessário para que as unidades cheguem ao mercado e de como serão utilizadas.
Quais são os bairros mais caros para alugar em Belo Horizonte?
A pressão sobre os preços também varia de acordo com a localização do imóvel.
Segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial, o preço médio anunciado para aluguel em Belo Horizonte chegou a R$ 50,78 por metro quadrado em setembro de 2026. O levantamento acompanha anúncios de apartamentos residenciais disponíveis para novas locações.
Entre os bairros mais representativos na amostra do índice, Santo Agostinho apresenta o metro quadrado mais caro, seguido pela Savassi e pelo Lourdes. Os três estão localizados na região Centro-Sul da capital.
Ranking dos bairros com os aluguéis mais caros de BH
| Posição | Bairro | Preço médio anunciado por m² |
|---|---|---|
| 1º | Santo Agostinho | R$ 74,40 |
| 2º | Savassi | R$ 69,60 |
| 3º | Lourdes | R$ 68,30 |
| 4º | Belvedere | R$ 67,40 |
| 5º | Funcionários | R$ 63,30 |
| 6º | Buritis | R$ 52,70 |
| 7º | Serra | R$ 48,70 |
| 8º | Sion | R$ 45,20 |
| 9º | Gutierrez | R$ 44,00 |
| 10º | Santo Antônio | R$ 40,10 |
Fonte: Índice FipeZAP, setembro de 2026. Ranking restrito aos dez bairros mais representativos apresentados no relatório da capital. Os valores são médias de preços anunciados, não necessariamente dos contratos fechados.
No Santo Agostinho, por exemplo, um apartamento de 50 metros quadrados teria aluguel anunciado de aproximadamente R$ 3.720 mensais se seguisse o preço médio por metro quadrado do bairro. O cálculo é ilustrativo e não inclui condomínio, IPTU e outras despesas.
Para um imóvel com a mesma metragem, a média municipal de R$ 50,78 por metro quadrado corresponderia a cerca de R$ 2.539 mensais.
Quais bairros tiveram os maiores aumentos?
O ranking muda quando o critério passa a ser a valorização acumulada nos últimos 12 meses, também medida pelo FipeZAP.
Entre os dez bairros apresentados no levantamento, as maiores altas foram registradas no:
- Lourdes: 9,9%.
- Funcionários: 9,5%.
- Santo Agostinho: 9,4%.
- Serra: 9,2%.
- Belvedere: 8,4%.
Os percentuais mostram que o bairro com o aluguel mais caro nem sempre é aquele em que os valores estão aumentando mais rapidamente.
Também é importante distinguir os dois indicadores utilizados na reportagem. O FipeZAP acompanha anúncios de novas locações, enquanto o IVAR, da FGV, considera valores efetivamente praticados em contratos.
Em setembro, por exemplo, o FipeZAP apontou aumento mensal de 0,80% em Belo Horizonte, enquanto o IVAR registrou estabilidade. As metodologias e as bases de dados são diferentes.
Moradora deixa Santa Inês para economizar R$ 500 no aluguel
Para quem precisa encontrar outro imóvel, o encarecimento pode significar mudanças que vão além do orçamento.
Laiza Santos, de 28 anos, morou durante um ano no bairro Santa Inês, em Belo Horizonte. Perto do encerramento do contrato, foi informada pela proprietária de que precisaria deixar o apartamento, já que a dona necessitava do imóvel.
Laiza começou procurando outro apartamento na mesma região, mas encontrou preços superiores ao que estava acostumada a pagar. Sem encontrar uma alternativa dentro do orçamento, ampliou a busca para bairros mais afastados do centro e acabou se mudando para o Floramar, região norte de Belo Horizonte.
Depois de refazer as contas, ela estima uma economia mensal de aproximadamente R$ 500, equivalente a R$ 6 mil em um ano. A redução veio acompanhada de mudanças na rotina: o novo apartamento é menor, o deslocamento até o trabalho aumentou e ela passou a morar mais longe do ponto de ônibus.
O caso mostra como a escolha de onde morar também depende do custo e do tempo de deslocamento, da localização e do espaço disponível no imóvel.
Na entrevista, Matheus Dias explicou que o movimento de moradores em direção a bairros mais afastados já ocorre há anos, especialmente quando a renda não acompanha a valorização dos aluguéis nas regiões mais procuradas.
O que pode frear a alta dos aluguéis em BH?
A ampliação da oferta de imóveis, as condições do financiamento habitacional e as decisões de planejamento urbano estão entre os fatores que podem influenciar a trajetória dos aluguéis nos próximos anos.
Segundo Matheus Dias, a atuação dos governos municipais também tem importância nesse cenário. Instrumentos como o Plano Diretor, a tributação imobiliária e as intervenções urbanísticas interferem nas condições de ocupação e desenvolvimento das cidades.
Em maio de 2026, a Prefeitura de Belo Horizonte informou que aproximadamente 2,4 mil unidades habitacionais estavam em construção em 14 empreendimentos vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida. A previsão divulgada era de conclusão das obras em 2027.
Essas moradias são destinadas prioritariamente a famílias de menor renda e podem contribuir para ampliar o acesso à habitação. Entretanto, a construção de unidades para moradia própria não representa automaticamente uma expansão equivalente da oferta de imóveis para aluguel.
O cenário econômico após as eleições de 2026 também poderá influenciar decisões relacionadas a crédito e habitação. Matheus Dias, porém, afirmou que ainda não dispõe de estudos específicos que permitam projetar o comportamento regional dos aluguéis em 2027.